マンションの外壁塗装の7つのポイント!費用相場は300万円から

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マンションの管理会社や自治会の方ならば、前回の塗装(新築)からが築10年を経過すると、積み立てているマンション修繕費を使って、外壁塗装の塗り替えを検討していかなくてはなりません。

前回お願いした塗装業者に満足しているなら、再び同じ塗装業者に依頼すれば良いでしょうが、そうではないならば、良い塗装業者を探さなくてはなりません。

マンションや公営住宅などの大きな建物の、外壁塗装で注意しなくてはならい点は、施工中の「臭い」や「洗濯物が乾かない」といった住民配慮から、昨今は温暖化が進み天候不安定なため防水機能を高めたりと、単に塗り替え後の見栄え以上のことが求められます。

そういったことに配慮できる外壁塗装業者とは「マンションなどの大型工事の経験豊富」な業者に依頼することにかかっているのです。

本日はイエカラーズで、外壁塗装の営業を担当している筆者が、マンションの外壁塗装について詳しく解説いたします。

マンション一棟の外壁塗装の費用感は300万~500万円

マンションくらい大型の建物の外壁塗装工事となると、3階建ての小さめのマンションであっても最低300万円程度が相場になってきます。マンションの外壁塗装費用は、主に下記の2つの要素で決まります

要素①塗料の質
要素②塗装面積

つまり、

塗料の質 × 塗装面積

であり、いったって単純なのです。ただ見積上は塗料の費用(塗料の質)となっていますが、実際には職人の工賃が塗料代に含まれています。5階建ての20世帯が住んでいる平均的なマンションですと、40~60人工(職人一人でマンションを塗装した場合にかかる工数。この場合は一人で行った場合40日~60日かかるという意味)かかります。

また塗装する面積が広ければ、塗料代(職人工賃を含む)だけでなく、足場代も面積に応じてかかります。特にマンションの場合は、高層建物となるため足場費用は、見積費用の3分の1を占めます。

また契約方法により、予定した期間をオーバーすると、違約金が発生する場合もあるので、そういった契約の場合は、塗装業者も職人を増やし一気に塗装を仕上げます(こういった契約は向上のなどの法人に多いです)。

これだけ費用がかかる工事ですから、業者選びは慎重に行わなくてはなりませんし、いくら付き合いがあるといっても、1社だけで決めるのは、塗装業者にも緊張感を与えることができず、工事の品質に関わってきます。

注意点①使用する塗料は「シリコン塗料」にすべき

マンションの外壁塗装は、マンションの大規模修繕工事に行われることが多く、昔は10年周期でしたが、昨今の管理組合の財布事情では12年周期で工事が行われることが一般的です。

参考記事:マンション大規模修繕工事は「12年周期」が決まりという誤解

そすると、当たり前ですが、外壁塗装の寿命が12年は持つ塗料である必要があります。下記をご覧ください。

◆主たる塗料の耐用年数比較

塗料の種類は大手メーカーから様々なものが出ておりますが、一般的な塗料では、この4種類に集約できます。ここではエスケー化研の塗料費用を例にあげてみました。

ここで例にあげているアクリル塗料やウレタン塗料の耐用年数が12年も持ちません。耐用年数が低ければ費用も安くなりますが、外壁にひび割れが入る原因ともなり、そこから水が浸水すると、マンションの劣化が進みます。ですから、12年周期で大規模修繕工事を行っているのなら、12年以上の耐用年数のあるシリコン塗料で行う必要があります。

また、予算があるとはいえフッソ塗料だと、耐用年数が高く予算をかけ過ぎた過剰工事になりますから、大規模修繕工事の周期に合わせて塗料を選ぶ必要があります。マンションのような大型塗装ではフッソ塗料を使うことはあまりありません(さらにフッソは地震などでひび割れしやすいデメリットもあります)。

注意点②ベランダや屋上部分などのコンクリートには防水工事を行うべき!

2000年以降に建築された新しいマンションでは、コンクリート部分の上にパネルを張っているものが一般的ですが、昔のマンションは、コンクリートの上に塗装されているマンションも多く、コンクリートを劣化させないためにもしっかり防水塗料を使う必要があります。

なぜコンクリートに防水工事が必要なのかと言うと、そもそも建物の劣化とは、水が建物内に浸水することからはじまります。建物内に水が浸水すると、朝夜の気温差で、浸水した水が伸縮を始めます。そうなると建物に動きが入るのです。

そうなるとコンクリートであっても、ひび割れの原因となり、建物の劣化がはじまるのです。つまり、外壁塗装の大きな役割の一つが、塗装することで、建物に水を浸水させないということが大きな役割なのです。

ですから、コンクリート部が露出している、ベランダや屋上などは重点的に防水工事を行うことで、雨水の浸水を防ぐ必要があります。防水工事では「ウレタン防水材」という塗料を使い、ゴムベラで厚みをつけて均一に塗装します。

現在もっとも一般的な塗料はシリコン塗料ですが、防水工事では、水の侵入を強く防ぐためにウレタン塗料を使うからです。

注意点③塗装工事中はマンションは保護シートで覆われる!事前周知を管理組合に行ってもらう!

マンションの外壁塗装を行うと、マンション全体を覆うように足場を設置し、マンションは保護シートで被われます。さらに近隣住宅や付帯設備に塗料が付着しないように、養生を行います。

そのため外壁塗装工事中のマンションは、日当たりも悪く住環境は著しく悪化します。

また、ほとんどのマンションの修繕工事では、マンションの外装だけでなく、共用階段、廊下の内壁の塗装も行うのが一般的です。そうなると居住者からクレームが発生したり、塗装部が乾いてもいないのに触ってしまうことの内容に、管理組合を通じてしっかり居住者に通知する必要があります。

また、マンションの管理組合だけにまかせるのではなく、とくに住民と接する箇所に多そうな箇所には養生や保護シート、足場に注意文を書くことも、工事の滞りなく進めるために大切です。

注意点④マンション塗装で臭いを抑える水性塗料を使うこと

マンション塗装では、住民が多く、マンションによっては「賃貸」の方もいれば「分譲」の方もおり様々です。そのため一般住宅の外壁塗装とは異なり「自分で塗装を依頼している」という意識がないため、クレームになりやすい面があります。とくに塗装工事中の「シンナーくさい臭い」です。

そのため、マンション塗装では油性塗料に比べて臭いの少ない「水性塗料」が使われることが多いのです。水性塗料は従来

「塗料の密着度が油性に劣る」
「油性よりツヤがでない」
「油性より性能が劣る」

と言われてきましたが、それは昔の話です。現在は「ラジカル抑制機能」がついているシリコン塗料などが各社から出ており、油性塗料に匹敵する性能があります。ラジカル抑制機能とは、ラジカルという塗料を壊すもととなる因子の発生を抑える塗料のことで、このラジカル塗料は水性しかないため、マンション塗装に最も適した塗料と言えます。

注意点⑤安く仕上げるなら実習生(見習い塗装工)を交ぜることを交渉してみる

親方クラスの一人前だけが、マンションの塗装を行えば仕上りは抜群ですが、その分高くなります。しかし、親方クラスでなくともできる仕事はたくさんあります。

◆実習生(見習い)クラスでもできること

・養生
・掃除
・ローラー塗装

なぜなら、外壁塗装は「一般住宅の外壁塗装」や「内装」が難しいとされています。なぜなら一目につきやすいので、塗装のムラが許されないからです。こういった塗装は親方クラスやS~B級クラスのベテランが担当します。

しかし、マンションの塗装となれば、一般住宅ほどの厳密さを求められず、親方の指導のもとに見習いであってもローラー塗装を行うことができますし、刷毛をつかう細かい箇所や、防水工事などを熟練工が担当すれば、品質を高く保つことができます。私の知り合いの塗装会社に聞いたのですが、下記のように工賃に差がありました。

◆1日あたりの工賃の例

親方クラス     2万~2万5000円
塗装工3年目クラス 1万5000円
実習生クラス    9000円~1万2000円

繰り返しますが、マンションや工場などの大型建物の塗装では、実習生クラスを交ぜても品質はさほど変わりません。ですから見積が高いと思ったときは「実際に塗装される方のレベルはどんな方ですか?」と問い合わせて、新人を交ぜても良いと交渉してみてください。

もちろん塗装業者には抱えている職人がいるので、こちらの意図通りにいくわけではありませんが、塗装業者にプレッシャーを与えることができるので、見積もり費用を下げる効果があるからです。そして親方クラスが養生や掃除をさせていると、工賃が高く非常にもったいないこととなるからです。

注意点⑥2色使って色分けすると予算が高くなる

10~12年に一度のマンションの修繕工事では、外壁塗装を二色に色分けすることが多いです。なぜなら単色よりも、「塗装した感じ」「新しい建物のようなイメージ」があり、新鮮味があり、居住者の満足度も高くなるからです。

工事前の塗装業者との見積の際は「2色にしちゃいましょう!」と営業に勧められると思いますが、実はその分確実に工賃は高くなります。単色であれば、外壁を3階塗りしてしまえば、終わりますが、色分けを行うと、色の違う分、塗る回数が増えます。また色の境界線はビニールやテープで養生するため、工数が増えるのです。

もし、予算を押さえたいのであれば、色分けは見送るべきですし、下記のように見積もりの交渉材料としても使えます。

管理組合「見積では色分けになっていますが、単色にしてもっと値段を下げてください!」

ただ、予算があるのでしたら色分けをした方が「塗装感」が出て、仕上がりが良いのは間違いありません。

注意点⑦下請け挟むと塗装費用が高くなる!安くやるなら塗装業者と直でやる

マンション塗装では、管理組合と付き合いのある大手のハウスメーカーに塗装を依頼するのが一般的です。しかし、当然ながら大手は自分達で塗装をすることはなく、下請けに出します。2次受けくらいまでならば、良いのですが、業界では3次受け、4次受け、5次受けと下請けを挟むことが一般的です。

そうなると、中間業者に塗装費用を抜かれるので、実際にかかる費用は、3分の2程度ということも珍しいことではありません。つまり直で塗装を行えば3~4割の費用を安くすることができるのです。

そのような背景から、管理組合の中にも、塗装費用を安くするために塗装業者に直で契約するケースも増えつつあります。大手に頼めば保証が充実しているので、安心感がありますが、大手ではない塗装業者に依頼すると仕上りや保証面で、不安になると思いますから業者選びが重要になってきます。

そして、これから塗装を検討する管理組合や管理会社の方が、直で塗装会社を探すなら、最初は一括見積もりを行うべきです。弊社イエカラーズでは、わざわざ電話したくても、下記のチャットから気軽に塗装業者を探せるので、気軽に申し込んでみてください。マンションの塗装経験のある業者を最大で3社紹介いたします。

チャットで一括見積もり:イエカラーズ

 

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