オーナーのために「アパートの外壁塗装」の全てを徹底解説

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アパートのオーナーさんであれば、所有物件が古くなってくると

「見た目が汚くなってきて、空室も目立つ。。」
「屋根の雨漏りが不安だ」

とアパートの外壁や屋根の塗り替えを検討しているのではないでしょうか?外壁の劣化は、建物の耐久性にもつながりますが、入居率にもつながってくるので、オーナーには重要な問題です。アパートのような規模が大きめの外壁塗装工事では、下請けを使わない業者を選ぶのが費用を抑えるコツです。

本日はイエカラーズで営業を担当している筆者が、アパートの外壁塗装について詳しく解説いたします。

2階建てのアパートの外壁塗装の費用相場は300万円から600万円

アパートの外壁塗装費用は、安くはありません。400㎡~600㎡くらいの一般的なアパートの場合は、塗装費用は足場も含めて300~600万円程度の費用がかかります。

アパートの外壁塗装は「外壁面積」×「塗料の質」で費用が決まります。塗料の質を下げることで工事費用を減らすことは可能です。

◆塗料の質の目安

・アクリル塗料・・最も安い塗料
・ウレタン塗料・・シリコンより安い塗料
・シリコン塗料・・通常の塗料 <==通常はこの塗料!
・フッソ塗料・・高級塗料

そして塗料の質を下げると、耐用年数も下がります。

◆塗料の耐用年数の目安

・アクリル塗料・・5~7年
・ウレタン塗料・・7~10年
・シリコン塗料・・10~12年
・フッソ塗料・・15年~

ですから、中長期的にアパートを運用していく方は、最もスタンダードなシリコン塗料を使用し、耐用年数を考慮していくべきだと筆者は考えますが、もし投資用物件で、アパートを近いうちに売ってしまうことを考える場合はは、アクリル塗料でも差支えありません。

なぜなら、アクリル塗料は”ツヤ”が綺麗に出る塗料で、仕上がりは高級塗料と変わりがないからです。ですから、アパートを売ること考えているならば、費用をなるべく抑える必要があるので、おのずと外壁塗装はアクリル塗料となるでしょう(耐用年数の観点からおススメできませんし、次のオーナーが困ってしまうかもしれませんが)。

ただし、「合成塗料」のようなあまりに安い塗料を使用してしまうと、数年で塗装が剥がれてしまうことになり、次のオーナーと補償問題になるかもしれませんので、その点は念頭は考慮しておく必要がありますし、トラブルを避けるには、比較的安く、耐久性も強いシリコン塗料を使うべきでしょう。

足場費用は値引きできない!足場費用は見積の3分の1かかる!

塗装をするには、足場を設置する必要がありますが、この足場費用は工事費用の3分の1程度かかりますから、足場費用だけでも100~200万円かかります。足場費用が高い理由は塗装業者が足場を設置することはできず、足場の専門業者に外注するためです。

この足場には設置費用、撤去費用だけでなく、足場のレンタル代金も入っており、塗装工事の3分の1近くかかる部分になるのです。

もし「足場は自分達(塗装業者)が設置するので安いですよ!」という業者がいるが、そういう業者に限って、単管足場という、パイプ一本の簡易型の足場を設置して、足場代も自分達の利益にしてしまう業者なので、気をつけなくてはいけません。また、そのような不安定な足場では、塗装の品質も落ちてしまいます。

プロの足場とは、下記の写真のようなクサビ型足場のことを言います。

◆クサビ型足場

アパートを塗装するなら「春」「秋」を避けた方がよい理由は「職人不足」で高くつくから!

では、予算を用意して外壁塗装をするなら、時期はいつが良いでしょうか?塗料の乾燥が早ければ、工事はそれだけ早く終わりますし、雨を避けることができれば、予定どおり工事が進むでしょう。その観点から言えば、塗装に向いている時期とは「春」と「秋」と言えます。

しかし、筆者はこの時期は、大型物件のアパートであれば、なるべく避けておいた方が無難と考えます。なぜなら、この時期は塗装に向いている時期であることと、「引越し」が多い時期です。そうなると全国の「マンション」や「アパート」のオーナーが物件の外壁を塗り直して入居率を高めようと、一斉に塗装工事を発注します。

そうなると全国の塗装業者が繁忙期となり、職人不足となります。そうなると需要と供給の関係から、必然的に塗装の値段が高くなり、業者も強きとなり、値引きが効きづらくなります。ですから、この時期の見積は値段が高くなる傾向があるのです。そしてその影響は塗装面積が広い、マンションやアパートほど、塗装費用に影響が出てきます。

また、せっかく塗装するのですから、塗装経験が3年以上の腕の良い職人に担当してもらいたいでしょうが、繁忙期のため、腕の良い職人や、現場を仕切れる親方が少なくなるのもこの春と秋なのです。

ですから、塗装をするなら春や秋などの繁忙期を時期をずらして工事をするのをおススメします。そして懸念の「塗料の乾燥」ですが、現在の最新の塗料は性能が向上しており、乾燥も昔の塗料ほど時間がかかりませんので、春や秋でなくても塗装に対して影響がありません。

ただし、東北や北海道の冬など過酷な環境では、塗装できない時期もありますし、真夏の屋根の上は直射日光が職人を直撃するので、どうしても工事効率があがらない時期があります。

塗装工事の工期は20~30日程度かかる!その間は洗濯物がベランダに干せません!入居者や周辺住宅にフォローが必要

アパートの外壁塗装は、早くても20日間(雨や休みを含む)から30日間程度はかかります。そうすると「入居者」もその間は「洗濯物」が干せなかったり、「臭い」に我慢をしなければなりません。工事前には事前に入居者に周知し、その間は不便をかけることを知らせておくべきです。

◆お知らせの写真(ぼかしを入れてます)

洗濯に関しては、近くのコインランドリーの乾燥機の使用を促すのが良いでしょう。また臭いについては、業者に「水性塗料」での塗装をお願いすることで、臭いを減らすことができます。

アパートの塗料では「水性塗料」のラジカル抑制塗料(シリコン塗料)を使うと臭いが少ない!

通常の、外壁塗装や屋根塗装で使われるのは「油性塗料」です。臭いが強いという弱点がありますが、その分塗料の密着性が強く、ツヤが出ます。つまり水性塗料は油性塗料に性能が劣るのです。

しかし、最近では「ラジカル抑制機能」つきの塗料が生れております。ラジカルとはカンタンに言うと、塗料の劣化の原因になる因子なのですが、これを抑制する機能があるのが「ラジカル抑制機能」つきの塗料です。主にアクリル塗料やシリコン塗料にこの機能が付いています。

ラジカル抑制機能つきの塗料は、耐用年数も高く、メジャーになりつつある塗料で、しかもこの塗料は「水性塗料」しかありません。水性塗料なので、臭いもすくないのです。

つまり、ラジカル抑制機能つきのシリコン塗料を選べば、耐用年数や塗料の性能が申し分なく、しかも臭いが少ないので、アパートやマンションなどの集合住宅での塗料として使われることが多いのです。

アパートの外壁塗装は高い!だから下請けを使う大手ハウスメーカーよりも、直で契約した方が安くなる!ただし注意もある!

塗料を安くしたりという方法もありますが、そのようなことをしなくても、アパートの外壁塗装を最高で3割程度も安くする方法はあります。それは、良い塗装業者と直で契約することです。

マンション塗装などの大型建物の塗装になると、大手が担当することが多いのですが、大手と塗装を契約すると確実に下請けが工事にはります。これも二次受け程度ならよいのですが、塗装工事では3次受け、4次受けということも珍しくなく、そうなるとマージンが引かれるため、塗装費用に反映されていくことになるのです。

そして、覚えて欲しいのが、大手には塗装職人はいません。今の塗装業界というのは、塗装業者の多くは案件を受注すると、個人事業主の職人(親方)を集める形が多く、つまり大手だから良い塗装工事ができるというわけではなく、結局は職人の腕次第となります。

ただし、大手のメリットは看板があるので「大失敗」や「詐欺行為」がないという安心があります。そのため費用が高くなるのです。

ですから、直で腕の良い塗装業者と契約することができれば、塗装工事の品質を保ちながら、大幅に費用を安くすることができるからです。では、知り合いに腕の良い塗装業者がいない場合はどうすれば良いのでしょうか?

一括査定見積もりサービスを使って、直契約で塗装できる業者を探す!

やはり一括見積もりサービスを利用して、3社程度を紹介してもらい相見積もりを取るのが一番確率の高い方法です。3社程度で比べれば、相場もわかりますし、各業者と話すことで相性もわかります。ですから一括見積もり業者に「下請け無しで直契約で塗装できる会社を紹介してください!」と一言いうのを忘れないようにしましょう。

弊社イエカラーズでも、チャットで気軽に問い合わせできるので、是非下記リンクから気軽にチャットで、相見積もりを取ってみてください。

チャットで一括見積もり:イエカラーズ

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